在1月5日召开的“2013房地产政策形势论坛”上，一个妙语连珠的可爱老人赢得了现场的阵阵掌声，他在现场生动了讲述了“中国商业地产成功之道”，犀利而又幽默，更在现场表示不会“留一分钱给儿子”，鼓励开发商们“赚大钱、捐大钱”，他就是全球商业地产的大鳄、香港恒隆地产有限公司董事长——陈启宗。
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大多数业内人士都知道陈启宗，即使有个别不了解的，也该听过恒隆广场、港汇广场，这两个至今仍是高楼林立的上海最有魅力和人气的商用物业，正是出自陈启宗的手笔。
陈启宗在2012福布斯香港富豪榜中排名十三，拥有超过30亿美元的资产。在整个主题演讲过程中，他巧妙的与现场互动，让现场的许多人一下子喜欢上了这个睿智的老人，他习惯性地在思考时伸手摸摸耳朵，拍拍后脑勺，让现场许多人忍俊不禁。
演讲过程中，陈启宗面对自己坐在台下的儿子，直言以后会捐出自己的所有钱，不留一分给子女：“从我儿子7岁的时候我就告诉他，不要想爸爸有一天给你一分钱，给你最好的学校教育、道德教育，这就够了，其他的免谈，爸爸给你很多很多的爱，钱拿来给穷人，即使那时候穷人不多了，还可以捐教育、捐学校，希望大家做房地产的朋友们赚大钱、捐大钱。”
陈启宗“不留一分钱”给子女的言论并非是一时兴起，据相关媒体报道，陈启宗爱讲他和儿子间的一个小故事：他的儿子在上海做事，每天早上骑自行车上班。“有一天我打电话给他，他说‘对不起，爸爸我现在快要下自行车了，下了车我再给你通电话。’”而陈启宗的回复也很幽默，“还骑自行车，你好奢侈。”这是陈启宗给朋友的箴言，“有钱的儿子不成材，没钱的儿子成材。”
“全国比较有水平的商业房地产开发商只有6家”
陈启宗“赚大钱、捐大钱”的言论激起了阵阵掌声，但在座的大多数房地产人士应该都是赞叹，却并不赞同，毕竟真正愿意捐出自己所有财富而不留一分给自己的人并不多，不过，陈启宗关于商业地产的独到见解，却让现场所有人都听得津津有味。
1992年，也就是上任恒隆集团主席的第二年，陈启宗正式踏出投资大陆的第一步，恒隆广场和港汇广场相续建成，并由此奠定了陈启宗在顶级写字楼和商用物业开发的霸主地位。此后，陆陆续续在大陆展开新的动作。
好多人问我，中国那么多商场，你恒隆还跑进去，你怕竞争吗？我说中国商业房地产特别是商场房地产竞争是少得不得了的，基本上是不存在的，因为，95%是切豆腐干而卖掉了，那些根本不可能是我的竞争对手！”
在陈启宗眼中，全国比较有水平的商业房地产开发商只有6家！
“偌大的一个中国，只有6家商业房地产开发商，可以说这个市场竞争环境好的不得了！但你要成为那六个成员之一或者第7个、第8个，这个是要很大努力才行。”
容纳了千余业内人士的大厅中，没有一个人对陈启宗的“大言不惭”表示不以为然，他言简意赅的几句话，让许多人都陷入了沉思。“内地到处都是分割的出售商业地产，一个单位一个单位的，不要说一层，一层还要间隔出多少间，切成豆腐干这样子，这个就保证了你那个项目是九流的，每个人扫自己门前的雪，不可能好！”
“18个月内盖好的商场绝对是垃圾！”
“恒隆12年前在上海开发的港汇广场和恒隆广场，现在的每年的租金收入是我们成本的40%左右，而且还在增加，以往11年都是两位数的增长，到2012年变成个位数，但我相信在未来十年里，平均每年8%的增长是可行的。”
陈启宗以自己的项目为例，描述了商业地产自持后的巨大收益，他对自己项目目前的资金回报情况非常满意，也对未来的增长非常有信心。
如此高的出租回报率下，分割出售的开发商却比比皆是，以至于能入陈启宗法眼的有水平的商业房地产开发商只有6家，原因何在呢？
“商业地产与住宅不同，它只能从租金，或者很长一段时间租金慢慢上涨以后整体出售，才能把债务还清，”陈启宗不看好分割出售的商业地产，但也指出，如果想要自持真正的优质商业项目，对财务的要求极高。
陈启宗还指出，不只是商业地产投用以后，打造商业地产的过程也不能急于求成，这也对企业的财务能力有着非常高的要求。
“我可以十八个月从买地到盖好，但可以保证这绝对是垃圾！是好东西我最少要五年，还不包括买地的时间！” 陈启宗说，住房房地产商的较量主要是量的较量，因为每平方米赚的钱不一定很多，要用量累积，但是高档的房地产主要是质的较量，没有“质”的保证，你就输了。
陈启宗认为，经验的累计在商场的开发里面是极度的重要，你只能够在错误里面去学习。最便宜的学习方法不是从我的错误里学的，最便宜的学习方法是从别人的错误里面学的，可惜的是今天所有的商业房地产商没有学别人的错误，连自己的错误恐怕也不知道。
最后，陈启宗建议：“资金不足的房地产商，可以从住房房地产开始，因为需求的资金少很多，从那里开始累计资金，经验，在过渡时期两者都做是可以的，但是在所有成熟的经济体里，我所知道的，没有一个企业是两方面都做，而且都成功，都能够有竞争力，好象这样的例子在西方成熟经济体里是没有的”。(来自赢商网）
